¿Qué son las servidumbres?
El fundamento jurídico que protege a Río Mar, y por qué todos los propietarios se benefician de ello.
En lenguaje sencillo
Una servidumbre es una restricción legal permanente sobre lo que se puede hacer con una parcela de terreno concreta. Se inscribe en una escritura. Se transmite con el terreno, lo que significa que se mantiene vigente tras cada venta, cada nuevo propietario y cada cambio de empresa. No puede ser rescindida por una sola de las partes. No caduca.
En Rio Mar, dos servidumbres —una de 1975 y otra de 1976— limitan el uso de determinadas parcelas a un único conjunto de actividades: instalaciones de golf, tenis y playa.
Estas servidumbres fueron concedidas por el promotor original a favor de los propietarios de los Clusters 1 y 2, que son las únicas partes con autoridad legal para dar su consentimiento a cualquier modificación.
Para qué sirven realmente las servidumbres
Las escrituras de 1975 y 1976 utilizan la misma redacción. En conjunto, establecen dos obligaciones legales sobre el terreno en el que se encuentran las instalaciones turísticas de Rio Mar
El terreno no puede destinarse a ningún otro fin.
"Ambas partes desean que las instalaciones turísticas antes mencionadas sigan existiendo tal y como están actualmente y tal y como se seguirán desarrollando, y que no se utilicen para ningún otro fin en ningún momento». — Escrituras de 1975 y 1976
Los terrenos destinados al golf siguen siendo terrenos de golf. Los terrenos destinados al tenis siguen siendo terrenos de tenis. Los terrenos destinados al club de playa siguen siendo terrenos del club de playa. Las escrituras lo dejan claro: no deben utilizarse para ningún otro fin en ningún momento.
No se pueden realizar modificaciones en el terreno sin el consentimiento de los Clusters 1 y 2.
Cualquier modificación —acortar un hoyo de golf, derribar la sede de un club de tenis, construir en una zona de playa— requiere el consentimiento de los titulares de las servidumbres. El propietario del terreno no puede eliminar, alterar ni destruir de forma unilateral aquello que protegen las servidumbres.
En 2021, el Tribunal de Apelación de Puerto RicEl terreno no puede destinarse a ningún otro fin.
"Ambas partes desean que las instalaciones turísticas antes mencionadas sigan existiendo tal y como están actualmente y tal y como se seguirán desarrollando, y que no se utilicen para ningún otro fin en ningún momento». — Escrituras de 1975 y 1976
Los terrenos destinados al golf siguen siendo terrenos de golf. Los terrenos destinados al tenis siguen siendo terrenos de tenis. Los terrenos destinados al club de playa siguen siendo terrenos del club de playa. Las escrituras lo dejan claro: no deben utilizarse para ningún otro fin en ningún momento.
No se pueden realizar modificaciones en el terreno sin el consentimiento de los Clusters 1 y 2.
Cualquier modificación —acortar un hoyo de golf, derribar la sede de un club de tenis, construir en una zona de playa— requiere el consentimiento de los titulares de las servidumbres. El propietario del terreno no puede eliminar, alterar ni destruir de forma unilateral aquello que protegen las servidumbres.
En 2021, el Tribunal de Apelación de Puerto Rico confirmó directamente la naturaleza jurídica de estas servidumbres:
" …estas servidumbres inmobiliarias tienen carácter prohibitivo, ya que contienen una prohibición clara: los inmuebles gravados no pueden utilizarse para ningún fin que no sea el de las instalaciones de golf, tenis y playa." — Tribunal de Apelación, 3 de agosto de 2021
Estos derechos son para siempre… pero solo si los hacemos valer
Las servidumbres van unidas al terreno. Permanecen vigentes tras cada venta, cada cambio de titularidad y cada promotor. En 2007, el promotor anterior, Wyndham,intentó extinguirlas. Los tribunales confirmaron que esos intentos eran nulos. Las servidumbres siguen plenamente vigentes en la actualidad.
Sin embargo, los derechos legales que no se hacen valer cuando se vulneran se vuelven más difíciles de defender con el paso del tiempo.
El promotor anterior destruyó partes de las instalaciones de tenis y acortó el hoyo 15 del Ocean Course, ignorando por completo las servidumbres, y nada de esa destrucción se ha subsanado. Si esas infracciones quedan sin respuesta, cualquier futuro promotor tendrá la prueba de que las servidumbres pueden ignorarse sin consecuencias.
Los derechos que se vulneran sin que exista recurso alguno pierden su fuerza práctica, aunque sigan siendo válidos desde el punto de vista jurídico.